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Con Puerto Madero a la cabeza, el segmento atraviesa una pésima época histórico y se destaca la desocupación de espacios. Costos y proyectos oficiales

El desastre que prueba el mercado de áreas de trabajo porteño no deja de agregar dramatismo semana tras semana. Vacancia estallada, demanda inexistente y costos hacia abajo son algunas de las particularidades de un segmento que viene extinguiéndose a la par de la consolidación de la pandemia.

El predominio del “home office”, mezclado con las limitaciones para la tarea comercial y también el movimiento de personas, redundó en indicadores de espacios vacíos que se incrementan cada mes. En ese sentido, un relevamiento de Colliers señala que el tenor de la vacancia sigue sumando envergadura y ya se posiciona muy cerca del 17 por ciento.

“Se verifican 308.154 m2 accesibles organizados primordialmente entre Puerto Madero, Microcentro y la Región Norte de CABA y GBA. La vacancia continúa en un pico histórico de 16,67 por ciento”, asegura la consultora. “Los submercados caracterizados por los superiores índices de vacancia fueron Macrocentro Sur (26 por ciento), Microcentro (19) y Norte GBA (19)”, añade.

En relación a las superficies abandonadas por el área corporativo, Colliers muestra que “Norte GBA, Puerto Madero y Catalinas son los submercados más damnificados por la liberación de espacios, con saldos de absorción en el rango de los 3.000 a los 10.500 m2”.

“La área liberada a lo largo de el período de tres meses corresponde en un 76 por ciento a inmuebles de categoría A+, lo que corrobora una continuación en las ideas de ahorro y alivio de la renta en espacios de más grande inversión para los inquilinos”, puntualiza.

Colliers recalca que “en lo que va del año no se han inaugurado nuevos inmuebles de áreas de trabajo”, para enseguida mostrar que hoy “se contabilizan 39 inmuebles en etapa de emprendimiento o construcción en la región del AMBA, entre los cuales tienen la posibilidad de hallarse inmuebles de superficies que van desde los 3.500 a 80.000 m2”. La consultora señala que, dado el contexto vigente, los proyectos desarrollandose recién se incorporarían al mercado dentro de 5 años.

El trabajo a distancia y las limitaciones para circular acentúan el aumento exponencial de la área desocupada.

Otro indicio del mal instante que transcurre ese nicho puede posicionarse en los remates que vienen realizando algunas instituciones bancarias. Respecto de esto, los próximos 8 y 14 de junio el Banco Localidad rematará tres áreas de trabajo porteñas ubicadas en Puerto Madero y el microcentro. En línea, en pesos y con financiación.

El primer inmueble que saldrá a remate es una oficina de 338 m2, localizada en el tercer piso del complejo Madero Center –donde funcionó la lastimosamente célebre “Rosadita”–. Está situado en la calle Juana Manso 501/599, en Puerto Madero. Se subastará el 8 de junio desde las 11 horas, con un precio base de 193 millones de pesos.

El segundo inmueble se subastará el mismo día y a la misma hora: una planta de áreas de trabajo con una área de 386 m2, localizada en el primer piso del edificio ubicado en Esmeralda 668/672.La propiedad sale a remate con una base de 46,9 millones de pesos.

El tercer remate será el 16 de junio a las 11 horas: otra oficina localizada en la calle J. D. Perón 338/346, en el microcentro porteño, con 4 plantas, cuyo último destino fue el de una sucursal bancaria. El valor base es 383 millones de pesos.

Más precisiones del desastre

Hace poco, un trabajo acercado desde Cushman & Wakefield expuso que Puerto Madero en especial, y el microcentro generalmente, acumulan el número más extenso de m2 de oficina accesibles.

Según la organización, la vacancia pegó un nuevo salto relacionado con el primer período de tres meses de 2020, transcurso en el que se registró un aumento del 7,4 por ciento.

“La región con más proporción de m2 accesibles es Puerto Madero, con más de 25.000 m2, por arriba de Microcentro, que sobrepasa los 20.000, y Catalinas-Plaza Roma. En el otro radical, Corredor Dardo Rocha, Libertador CABA y Retiro-Plaza San Martín no llegan a los 5.000 m2 accesibles cada una”, precisó el reporte de la consultora.

Respecto de estos guarismos, Juan Querol, broker de la firma, sostuvo que “después de un año caracterizado por la baja en las transferencias gracias a las políticas restrictivas ocasionadas por la pandemia, se estima que este año aumente más la oferta que la demanda”.

Siempre según Cushman & Wakefield, el valor promedio de alquiler pedido es de 19 dólares por mes por metro cuadrado en Capital Federal.

“En la región no céntrica llega a 20,6 dólares y en la céntrica es de 18,6. El submercado Libertador GBA sigue como el de valor más prominente desde el 2019 con 22,5, y Corredor Dardo Rocha registra el valor más bajo con 15,2 dólares”, señaló la firma.

Como sucede con los sitios de comidas, Puerto Madero también es “región de desastre” para las áreas de trabajo.

Microcentro de viviendas

A la par del ocaso que exhiben los complejos de áreas de trabajo se intensifican los movimientos para reconvertir zonas como el microcentro porteño. Desde entidades clave como FECOBA, la federación que integra al comercio y la industria, anticiparon que en este junio que ya empieza se determinará cuál es el plan correcto a poner en marcha.

En la mitad de las definiciones, una iniciativa se repite: la transformación de la región que se prolonga de Córdoba a Belgrano y Callao en un distrito principalmente habitacional. Para eso, la Localidad avanzaría con un cambio en la zonificación de toda el área de modo tal que las áreas de trabajo hoy desocupadas den lugar a departamentos de uno, dos o tres ambientes.

La iniciativa de recobrar el microcentro por medio de la vivienda es vista en la administración que encabeza Horacio Rodríguez Larreta como un propósito a cerrar en el mediano período.

La Secretaría de Avance Urbano porteña sabe que los más de 640 proyectos de áreas de trabajo enclavados en la región delimitada antes referida tienen la posibilidad de readaptarse a un uso como casas.

“Para las peatonales Florida y Lavalle, por citar un caso de muestra, se aplicarían provecho impositivos para todos los que encaren las ediciones de los inmuebles”, ha dicho Fabián Castillo, presidente de FECOBA.

Según Castillo, la iniciativa de cambio y su presentación frente la Legislatura se presentará formalmente antes de medio mes de junio.

La oposición política también sabe que el sendero es la transformación de los espacios comerciales en entidades de casas. De ahí que legisladores del Frente de Todos también activaron una campaña que ofrece la creación de un fondo para la reconversión de inmuebles de áreas de trabajo en departamentos. La intención es arrimar resoluciones a inquilinos de clase media por medio de fondos de garantía.

La iniciativa contemplaría, además, una línea de créditos a tasa negativa orientada a esos dueños que se resuelvan a editar las áreas de trabajo en entidades habitacionales.

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